Etwa die
Hälfte der niederösterreichischen Gemeinden hat einen Bebauungsplan verordnet,
um die Entwicklung der Siedlungsstrukturen lenken zu können und die
Verkehrserschließung zu regeln. Unter anderem werden in einem solchen die Bebauungshöhe
bzw. höchstzulässige Gebäudehöhe und die Bebauungsweise festgelegt, welche
einzuhalten sind. Ein weiterer Pflichtinhalt eines Bebauungsplanes ist die exakte
Festlegung von Straßenfluchtlinien. Die Anordnung und Höhe eines Gebäudes sind
also mit den Festlegungen des Bebauungsplanes in Übereinstimmung zu bringen.
Für
Gemeinden ohne rechtskräftigen Bebauungsplan sind Bauvorhaben im Bauland
hinsichtlich ihrer Höhe und Anordnung auf dem Bauplatz nach §54 der NÖ
Bauordnung 2014 zu beurteilen:
Demzufolge ist der Neu- oder Zubau eines Hauptgebäudes nur zulässig, wenn das Bauvorhaben in seiner Anordnung auf dem Grundstück oder in seiner Höhe von den in seiner Umgebung bewilligten Hauptgebäuden nicht abweicht.
Als
„Umgebung“ sind alle bebauten Grundstücke im Bauland (ausgenommen die der
Widmung Bauland-Industriegebiet) im Umkreis von 100m zum Baugrundstück auf dem
das Vorhaben umgesetzt werden soll, anzusehen.
Die in
der Umgebung vorherrschende Bebauungsweise und Gebäudehöhe sind zu ermitteln,
das geplante Hauptgebäude hat diesen bzw. der am Baugrundstück selbst bereits
bewilligten Bebauungsweise und Gebäudehöhe zu entsprechen (neben der
abgeleiteten Bauklasse darf auch die nächstniedrigere gewählt werden). Sollten
mehrere Bebauungsweisen bzw. Gebäudehöhen bestehen und ist nicht nur eine als
vorherrschend anzusehen, hat das Bauvorhaben einer der am häufigsten
vorkommenden zu entsprechen.
Entspricht
das neue/abgeänderte Hauptgebäude der offenen Bebauungsweise und den Bauklassen
I und II und ist auf dem Baugrundstück noch keine andere Bebauungsweise
bewilligt, ist die Errichtung jedenfalls zulässig.
Die Ableitung der Bebauungsweisen und Gebäudehöhen und der Nachweis über die Einhaltung des Bauvorhabens obliegen dem / der BauwerberIn.
Im Bebauungsplan treffen Gemeinden Vorgaben zur Lenkung der Siedlungsstrukturen und Regelung der Verkehrserschließung. Unter anderem wird in diesem Planungsinstrument (als Verordnung des Gemeinderates) die Bebauungshöhe bzw. höchstzulässige Gebäudehöhe festgelegt, welche bei Bauführungen einzuhalten ist (§ 31 des NÖ Raumordnungsgesetzes 2014).
Die
Ermittlung der Gebäudehöhe ist im § 53 der NÖ BO 2014 geregelt:
Die
Gebäudehöhe ist die mittlere Höhe einer Gebäudefront und errechnet sich aus der
Fläche der Gebäudefront durch deren größte Breite.
Nach
unten wird eine Gebäudefront durch das Bezugsniveau begrenzt. Dieses ist lt. §4
Abs.11a NÖ BO 2014 „…die bisher unveränderte Höhenlage des Geländes, sofern die
Höhenlage des Geländes nicht in einem Bebauungsplan oder einer Verordnung des
Gemeinderates festgelegt…“ wurde.
Die obere
Begrenzung der Gebäudefront stellt der Verschnitt mit der Dachhaut, der obere
Abschluss der Gebäudefront (z.B. Attikaoberkante) oder die Oberkante sonstiger
in der Gebäudefrontebene liegende Bauteile wie etwa Absturzsicherungen oder
haustechnische Anlagen dar.
Bei
zurückgesetzten Geschoßen oder anderen Bauteilen (z.B. Dachgaupen,
Absturzsicherungen) oder bei Dachneigungen von mehr als 45° ergibt sich die
obere Begrenzung der Gebäudefront durch den Verschnitt in der gedachten
Fortsetzung der Gebäudefront mit einer an der Oberkante des zurückgesetzten
Bauteiles angelegten Ebene im Lichteinfallswinkel von 45°.
Quelle: NÖ BO 2014 idgF
Lt. §53a NÖ BO 2014 ist die Überschreitung der Bauklasse
bzw. höchstzulässigen Gebäudehöhe in Teilbereichen um bis zu 1m zulässig.
Quelle: NÖ BO 2014 idgF
Alternativ kann als Nachweis, dass die Bebauungshöhe nicht
überschritten wird, für den oberen Abschluss der Gebäudefront eine „Umhüllende“
gebildet werden, über die kein Teil der Gebäudefront ragen darf.
Die Umhüllende bildet sich aus den Randpunkten, deren Höhen
der Bebauungshöhe h entsprechen müssen und aus einem zwischen den Randpunkten
liegenden Hochpunkt, dessen Höhe die Bebauungshöhe um bis zu 6m überschreiten
darf. Die Verbindungslinien zwischen den Randpunkten und dem Hochpunkt müssen
geradlinig verlaufen und eine Neigung zur Horizontalen von nicht weniger als
15° und nicht mehr als 45° aufweisen.
In Hanglagen ist zu beachten, dass die Höhe von zurückgesetzten
Geschoßen oder Bauteilen an keiner Stelle höher als die Bebauungshöhe h sein
darf. Ab dem zweiten Rücksprung müssen zurückgesetzte Gebäudefronten gegenüber
der davor liegenden Gebäudefront zumindest 3m zurückgesetzt werden (für die
erste zurückversetzte Gebäudefront ist kein Mindestmaß für den Rücksprung
festgelegt).
Quelle: NÖ BO 2014 idgF
Kein Punkt eines Bauwerks darf mehr als die Bebauungshöhe
zuzüglich 6m über dem lotrecht darunter liegenden Bezugsniveau liegen.
Quelle: NÖ BO 2014 idgF
Weiters darf in den Bauklassen I bis VIII die Anzahl der oberirdischen Geschoße nicht größer sein als die um 1 erhöhte Zahl der jeweiligen Bauklasse (sinngemäß gilt dies auch für eine in Metern festgelegte höchstzulässige Gebäudehöhe).
Ein
wesentlicher Inhalt von Bebauungsplänen ist die Regelung der gebauten Struktur,
somit die Raumwirksamkeit von Bauwerken. Unter anderem wird in einem, vom
Gemeinderat verordneten, Bebauungsplan die Bebauungshöhe bzw. höchstzulässige
Gebäudehöhe festgelegt, welche einzuhalten ist. Diese legt die maximal
zulässige Höhe der Gebäude auf einem Grundstück fest und ist im § 31 des NÖ
Raumordnungsgesetzes 2014 geregelt.
Der
Gesetzgeber sieht neun Bauklassen vor, die wie folgt definiert sind:
Bauklasse I – bis 5m
Bauklasse II – über 5 bis 8m
Bauklasse III – über 8 bis 11m
Bauklasse IV – über 11 bis 14m
Bauklasse V – über 14 bis 17m
Bauklasse VI – über 17 bis 20m
Bauklasse VII – über 20 bis 23m
Bauklasse VIII – über 23 bis 25m
Bauklasse IX (Hochhaus) – über 25m
Im
Bebauungsplan sind eine oder zwei aufeinanderfolgende Bebauungsklassen
anzugeben, alternativ kann die höchstzulässige Gebäudehöhe in Metern festgelegt
werden.
Die
Festlegung „Bauklasse II,III“ bedeutet also, dass eine Gebäudehöhe von
mindestens 5m und maximal 11m zulässig ist.
Die
Gebäudehöhe ist für JEDE Schauseite eines Gebäudes zu ermitteln.
Etwa die Hälfte der niederösterreichischen Gemeinden hat
einen Bebauungsplan verordnet, um die Entwicklung der Siedlungsstrukturen
lenken zu können und die Verkehrserschließung zu regeln. Unter anderem wird in
einem solchen die Bebauungsweise festgelegt, welche einzuhalten ist. Diese legt
die Situierung der Gebäude in Bezug auf die seitlichen Grundgrenzen fest und
ist im § 31 des NÖ Raumordnungsgesetzes 2014 geregelt.
Der Gesetzgeber sieht vier Bebauungsweisen vor: geschlossen
(g), gekuppelt (k), einseitig offen (eo) und offen (o), die sich wie folgt
unterscheiden:
geschlossene Bebauungsweise in NÖ (eigene Darstellung, NÖ ROG 2014)
Geschlossen – das Hauptgebäude muss über die Hälfte der Bauplatzbreite einnehmen, über die gesamte Bauplatzbreite muss ein geschlossener Eindruck hergestellt werden. Ein solcher kann auch mittels Nebengebäuden und baulichen Anlagen wie Einfriedungen und Toren oder ähnlichen Gestaltungselementen erreicht werden.
gekuppelte Bebauungsweise in NÖ (eigene Darstellung, NÖ ROG 2014)
Gekuppelt – auf zwei benachbart liegenden Parzellen sind die Hauptgebäude an der gemeinsamen seitlichen Grundgrenze überwiegend aneinander zu bauen. Auf der anderen Seite ist jeweils ein seitlicher Bauwich freizuhalten, dieser hat die halbe Gebäudehöhe, mindestens aber 3 m zu betragen. Im seitlichen Bauwich dürfen KEINE Nebengebäude errichtet werden (bauliche Anlagen, deren Verwendung der von Gebäuden gleicht, also z.B. Carports, sind jedoch erlaubt). Die Errichtung einer Garage ist also nur außerhalb des seitlichen Bauwichs möglich.
einseitig offene Bebauungsweise in NÖ (eigene Darstellung, NÖ ROG 2014)
Einseitig offen – auf mehreren benachbarten Bauplätzen sind die Hauptgebäude an die jeweils gleiche seitliche Grundstücksgrenze anzubauen, z.B. die nördliche. Auf der jeweils anderen Seite ist ein seitlicher Bauwich freizuhalten, dieser hat die halbe Gebäudehöhe, mindestens aber 3 m zu betragen. Im seitlichen Bauwich sind KEINE Nebengebäude zulässig, bauliche Anlagen, deren Verwendung der von Gebäuden gleicht (z.B. Carports), dürfen errichtet werden. Auch hier dürfen Garagen also nur außerhalb des seitlichen Bauwichs errichtet werden.
offene Bebauungsweise in NÖ (eigene Darstellung, NÖ ROG 2014)
Offen – beiderseits des Hauptgebäudes muss ein seitlicher Bauwich freigehalten werden. Dieser hat die halbe Gebäudehöhe, mindestens aber 3 m zu betragen. EINER der beiden seitlichen Bauwiche ist von Nebengebäuden freizuhalten (bauliche Anlagen, deren Verwendung der von Gebäuden gleicht, z.B. Carports, sind zulässig). Auf einer Seite des Hauptgebäudes kann also ein Nebengebäude (z.B. eine Garage), auf der anderen eine bauliche Anlage (z.B. ein Carport) errichtet werden.
Anmerkung: für den seitlichen Bauwich ist zu beachten, dass bei einer Gebäudehöhe von mehr als 8 m und einer Gebäudelänge von über 15 m die gesamte Gebäudehöhe als seitlicher Bauwich freizuhalten ist.
Die geschlossene Bebauungsweise ermöglicht die Bebauung
schmälerer Grundstücke und trennt durch die Schaffung eines geschlossenen
Eindrucks die öffentlichen Flächen klar von privaten, die dadurch uneinsehbar sowie
von Lärm und Wind geschützt werden. Für flächensparende und somit auch in der
Erhaltung kostensparende Siedlungsstrukturen sowie eine erhöhte Aufenthaltsqualität
empfiehlt sich deshalb oftmals die geschlossene Bebauungsweise gegenüber den übrigen:
diese machen größere Grundstücksbreiten erforderlich und ermöglichen darüber
hinaus durch die einzuhaltenden seitlichen Bauwiche nur wenig private und
ruhige Bereiche für die BewohnerInnen.
Durch die aktuelle Definition der geschlossenen
Bebauungsweise, dass das Hauptgebäude mehr als die Hälfte der Grundstücksbreite
einnehmen muss (und nicht wie oftmals angenommen die gesamte), ist es auch auf
verhältnismäßig breiten Parzellen möglich, die geschlossene Bebauungsweise
einzuhalten, gleichzeitig kann eine Teilung breiter Grundstücke und somit eine
verbesserte Nutzung der vorhandenen kommunalen Infrastruktur erfolgen, ohne
dass die Bebaubarkeit der neu geschaffenen Bauplätze eingeschränkt würde.
Die 17. Novelle des NÖ Raumordnungsgesetzes 1976 (LGBl. 8000-23), die im Jahr 2007 erlassen wurde, ermöglichte erstmals die Einschränkung der Wohneinheiten pro Parzelle im Bauland-Wohngebiet. Während im Bauland-Agrargebiet seit jeher maximal vier Wohneinheiten pro Grundstück geschaffen werden dürfen, wurde eine solche Festlegung vom Gesetzgeber damals auch für Bauland-Wohngebiet eingeführt und somit die Möglichkeit eröffnet, die bestehenden, nicht auf verdichtete Bebauung ausgelegten Siedlungsstrukturen zu schützen und zu erhalten.
Mit der grundlegenden Überarbeitung des NÖ Raumordnungsgesetzes und der Beschlussfassung als NÖ ROG 2014 im Jahr 2015 wurde diese Möglichkeit auch auf die Widmungsart Bauland-Kerngebiet ausgeweitet: hier können die Wohneinheiten pro Parzelle nun auf maximal 6, 12 oder 20 eingeschränkt werden.
Während angesichts des hohen Bodenverbrauchs eine verdichtete Bebauung jedenfalls anzustreben ist, so muss zur Erhaltung der Lebensqualität auch dafür Sorge getragen werden, dass keine zu heterogene Siedlungen entstehen, in denen Geschoßwohnungsbau, Reihenhäuser und Einfamilienhäuser unkoordiniert angeordnet werden und sich gegenseitig beeinträchtigen.
Die Einschränkung der Wohneinheiten ermöglicht es, Bereiche für lockere Bebauung zu schaffen, gleichzeitig können die verdichteten Strukturen in aufgrund ihrer Standorteignung (insbesondere Erreichbarkeit und Versorgung) optimal geeigneten Ortsteilen konzentriert werden.
