Ermittlung Gebäudehöhe

Etwa die Hälfte der niederösterreichischen Gemeinden hat einen Bebauungsplan verordnet, um die Entwicklung der Siedlungsstrukturen lenken zu können und die Verkehrserschließung zu regeln. Unter anderem werden in einem solchen die Bebauungshöhe bzw. höchstzulässige Gebäudehöhe und die Bebauungsweise festgelegt, welche einzuhalten sind. Ein weiterer Pflichtinhalt eines Bebauungsplanes ist die exakte Festlegung von Straßenfluchtlinien. Die Anordnung und Höhe eines Gebäudes sind also mit den Festlegungen des Bebauungsplanes in Übereinstimmung zu bringen.

Für Gemeinden ohne rechtskräftigen Bebauungsplan sind Bauvorhaben im Bauland hinsichtlich ihrer Höhe und Anordnung auf dem Bauplatz nach §54 der NÖ Bauordnung 2014 zu beurteilen:

Demzufolge ist der Neu- oder Zubau eines Hauptgebäudes nur zulässig, wenn das Bauvorhaben in seiner Anordnung auf dem Grundstück oder in seiner Höhe von den in seiner Umgebung bewilligten Hauptgebäuden nicht abweicht.

Als „Umgebung“ sind alle bebauten Grundstücke im Bauland (ausgenommen die der Widmung Bauland-Industriegebiet) im Umkreis von 100m zum Baugrundstück auf dem das Vorhaben umgesetzt werden soll, anzusehen.

Die in der Umgebung vorherrschende Bebauungsweise und Gebäudehöhe sind zu ermitteln, das geplante Hauptgebäude hat diesen bzw. der am Baugrundstück selbst bereits bewilligten Bebauungsweise und Gebäudehöhe zu entsprechen (neben der abgeleiteten Bauklasse darf auch die nächstniedrigere gewählt werden). Sollten mehrere Bebauungsweisen bzw. Gebäudehöhen bestehen und ist nicht nur eine als vorherrschend anzusehen, hat das Bauvorhaben einer der am häufigsten vorkommenden zu entsprechen.

Grafik zur Ermittlung der im 100m Umkreis bestehenden Gebäudestruktur

Entspricht das neue/abgeänderte Hauptgebäude der offenen Bebauungsweise und den Bauklassen I und II und ist auf dem Baugrundstück noch keine andere Bebauungsweise bewilligt, ist die Errichtung jedenfalls zulässig.

Die Ableitung der Bebauungsweisen und Gebäudehöhen und der Nachweis über die Einhaltung des Bauvorhabens obliegen dem / der BauwerberIn.

Im Bebauungsplan treffen Gemeinden Vorgaben zur Lenkung der Siedlungsstrukturen und Regelung der Verkehrserschließung. Unter anderem wird in diesem Planungsinstrument (als Verordnung des Gemeinderates) die Bebauungshöhe bzw. höchstzulässige Gebäudehöhe festgelegt, welche bei Bauführungen einzuhalten ist (§ 31 des NÖ Raumordnungsgesetzes 2014).

Die Ermittlung der Gebäudehöhe ist im § 53 der NÖ BO 2014 geregelt:

Die Gebäudehöhe ist die mittlere Höhe einer Gebäudefront und errechnet sich aus der Fläche der Gebäudefront durch deren größte Breite.

Nach unten wird eine Gebäudefront durch das Bezugsniveau begrenzt. Dieses ist lt. §4 Abs.11a NÖ BO 2014 „…die bisher unveränderte Höhenlage des Geländes, sofern die Höhenlage des Geländes nicht in einem Bebauungsplan oder einer Verordnung des Gemeinderates festgelegt…“ wurde.

Die obere Begrenzung der Gebäudefront stellt der Verschnitt mit der Dachhaut, der obere Abschluss der Gebäudefront (z.B. Attikaoberkante) oder die Oberkante sonstiger in der Gebäudefrontebene liegende Bauteile wie etwa Absturzsicherungen oder haustechnische Anlagen dar.

Bei zurückgesetzten Geschoßen oder anderen Bauteilen (z.B. Dachgaupen, Absturzsicherungen) oder bei Dachneigungen von mehr als 45° ergibt sich die obere Begrenzung der Gebäudefront durch den Verschnitt in der gedachten Fortsetzung der Gebäudefront mit einer an der Oberkante des zurückgesetzten Bauteiles angelegten Ebene im Lichteinfallswinkel von 45°.

Abbildungen zur Ermittlung der Gebäudehöhe — Quelle: NÖ BO 2014 idgF

Lt. §53a NÖ BO 2014 ist die Überschreitung der Bauklasse bzw. höchstzulässigen Gebäudehöhe in Teilbereichen um bis zu 1m zulässig.

Grafik zur teilweise zulässigen Überschreitung der Gebäudehöhe — Quelle: NÖ BO 2014 idgF

Alternativ kann als Nachweis, dass die Bebauungshöhe nicht überschritten wird, für den oberen Abschluss der Gebäudefront eine „Umhüllende“ gebildet werden, über die kein Teil der Gebäudefront ragen darf.

Die Umhüllende bildet sich aus den Randpunkten, deren Höhen der Bebauungshöhe h entsprechen müssen und aus einem zwischen den Randpunkten liegenden Hochpunkt, dessen Höhe die Bebauungshöhe um bis zu 6m überschreiten darf. Die Verbindungslinien zwischen den Randpunkten und dem Hochpunkt müssen geradlinig verlaufen und eine Neigung zur Horizontalen von nicht weniger als 15° und nicht mehr als 45° aufweisen.

In Hanglagen ist zu beachten, dass die Höhe von zurückgesetzten Geschoßen oder Bauteilen an keiner Stelle höher als die Bebauungshöhe h sein darf. Ab dem zweiten Rücksprung müssen zurückgesetzte Gebäudefronten gegenüber der davor liegenden Gebäudefront zumindest 3m zurückgesetzt werden (für die erste zurückversetzte Gebäudefront ist kein Mindestmaß für den Rücksprung festgelegt).

Grafik zur Ermittlung der Gebäudehöhe in Hanglagen — Quelle: NÖ BO 2014 idgF

Kein Punkt eines Bauwerks darf mehr als die Bebauungshöhe zuzüglich 6m über dem lotrecht darunter liegenden Bezugsniveau liegen.

Grafik zur absolut einzuhaltenden Höhenbeschränkung — Quelle: NÖ BO 2014 idgF

Weiters darf in den Bauklassen I bis VIII die Anzahl der oberirdischen Geschoße nicht größer sein als die um 1 erhöhte Zahl der jeweiligen Bauklasse (sinngemäß gilt dies auch für eine in Metern festgelegte höchstzulässige Gebäudehöhe).

Bauen, aber wie? – Bauwerke im Baulandbereich ohne Bebauungsplan in Niederösterreich

Bauen, aber wie? – Die Ermittlung der Gebäudehöhe in Niederösterreich