Rechtliches und Gesetzesänderungen | Raumplanung

Bauen, aber wie? – Bauwerke im Baulandbereich ohne Bebauungsplan in Niederösterreich

Veröffentlicht am Juli 6, 2020April 23, 2024 von Evelyn Brito

Bild zur Rechtsgrundlage Raumplanung Stadtplanung Barbara Fleischmann in Stillfried

Etwa die Hälfte der niederösterreichischen Gemeinden hat einen Bebauungsplan verordnet, um die Entwicklung der Siedlungsstrukturen lenken zu können und die Verkehrserschließung zu regeln. Unter anderem werden in einem solchen die Bebauungshöhe bzw. höchstzulässige Gebäudehöhe und die Bebauungsweise festgelegt, welche einzuhalten sind. Ein weiterer Pflichtinhalt eines Bebauungsplanes ist die exakte Festlegung von Straßenfluchtlinien. Die Anordnung und Höhe eines Gebäudes sind also mit den Festlegungen des Bebauungsplanes in Übereinstimmung zu bringen.

Für Gemeinden ohne rechtskräftigen Bebauungsplan sind Bauvorhaben im Bauland hinsichtlich ihrer Höhe und Anordnung auf dem Bauplatz nach §54 der NÖ Bauordnung 2014 zu beurteilen:

Demzufolge ist der Neu- oder Zubau eines Hauptgebäudes nur zulässig, wenn das Bauvorhaben in seiner Anordnung auf dem Grundstück oder in seiner Höhe von den in seiner Umgebung bewilligten Hauptgebäuden nicht abweicht.

Als „Umgebung“ sind alle bebauten Grundstücke im Bauland (ausgenommen die der Widmung Bauland-Industriegebiet) im Umkreis von 100m zum Baugrundstück auf dem das Vorhaben umgesetzt werden soll, anzusehen.

Die in der Umgebung vorherrschende Bebauungsweise und Gebäudehöhe sind zu ermitteln, das geplante Hauptgebäude hat diesen bzw. der am Baugrundstück selbst bereits bewilligten Bebauungsweise und Gebäudehöhe zu entsprechen (neben der abgeleiteten Bauklasse darf auch die nächstniedrigere gewählt werden). Sollten mehrere Bebauungsweisen bzw. Gebäudehöhen bestehen und ist nicht nur eine als vorherrschend anzusehen, hat das Bauvorhaben einer der am häufigsten vorkommenden zu entsprechen.

Grafik zur Ermittlung der im 100m Umkreis bestehenden Gebäudestruktur

Entspricht das neue/abgeänderte Hauptgebäude der offenen Bebauungsweise und den Bauklassen I und II und ist auf dem Baugrundstück noch keine andere Bebauungsweise bewilligt, ist die Errichtung jedenfalls zulässig.

Die Ableitung der Bebauungsweisen und Gebäudehöhen und der Nachweis über die Einhaltung des Bauvorhabens obliegen dem / der BauwerberIn.

Bauen, aber wie? – Die Ermittlung der Gebäudehöhe in Niederösterreich

Veröffentlicht am Juni 1, 2020April 23, 2024 von Evelyn Brito

Im Bebauungsplan treffen Gemeinden Vorgaben zur Lenkung der Siedlungsstrukturen und Regelung der Verkehrserschließung. Unter anderem wird in diesem Planungsinstrument (als Verordnung des Gemeinderates) die Bebauungshöhe bzw. höchstzulässige Gebäudehöhe festgelegt, welche bei Bauführungen einzuhalten ist (§ 31 des NÖ Raumordnungsgesetzes 2014).

Die Ermittlung der Gebäudehöhe ist im § 53 der NÖ BO 2014 geregelt:

Die Gebäudehöhe ist die mittlere Höhe einer Gebäudefront und errechnet sich aus der Fläche der Gebäudefront durch deren größte Breite.

Nach unten wird eine Gebäudefront durch das Bezugsniveau begrenzt. Dieses ist lt. §4 Abs.11a NÖ BO 2014 „…die bisher unveränderte Höhenlage des Geländes, sofern die Höhenlage des Geländes nicht in einem Bebauungsplan oder einer Verordnung des Gemeinderates festgelegt…“ wurde.

Die obere Begrenzung der Gebäudefront stellt der Verschnitt mit der Dachhaut, der obere Abschluss der Gebäudefront (z.B. Attikaoberkante) oder die Oberkante sonstiger in der Gebäudefrontebene liegende Bauteile wie etwa Absturzsicherungen oder haustechnische Anlagen dar.

Bei zurückgesetzten Geschoßen oder anderen Bauteilen (z.B. Dachgaupen, Absturzsicherungen) oder bei Dachneigungen von mehr als 45° ergibt sich die obere Begrenzung der Gebäudefront durch den Verschnitt in der gedachten Fortsetzung der Gebäudefront mit einer an der Oberkante des zurückgesetzten Bauteiles angelegten Ebene im Lichteinfallswinkel von 45°.

Abbildungen zur Ermittlung der Gebäudehöhe — Quelle: NÖ BO 2014 idgF

Lt. §53a NÖ BO 2014 ist die Überschreitung der Bauklasse bzw. höchstzulässigen Gebäudehöhe in Teilbereichen um bis zu 1m zulässig.

Grafik zur teilweise zulässigen Überschreitung der Gebäudehöhe — Quelle: NÖ BO 2014 idgF

Alternativ kann als Nachweis, dass die Bebauungshöhe nicht überschritten wird, für den oberen Abschluss der Gebäudefront eine „Umhüllende“ gebildet werden, über die kein Teil der Gebäudefront ragen darf.

Die Umhüllende bildet sich aus den Randpunkten, deren Höhen der Bebauungshöhe h entsprechen müssen und aus einem zwischen den Randpunkten liegenden Hochpunkt, dessen Höhe die Bebauungshöhe um bis zu 6m überschreiten darf. Die Verbindungslinien zwischen den Randpunkten und dem Hochpunkt müssen geradlinig verlaufen und eine Neigung zur Horizontalen von nicht weniger als 15° und nicht mehr als 45° aufweisen.

In Hanglagen ist zu beachten, dass die Höhe von zurückgesetzten Geschoßen oder Bauteilen an keiner Stelle höher als die Bebauungshöhe h sein darf. Ab dem zweiten Rücksprung müssen zurückgesetzte Gebäudefronten gegenüber der davor liegenden Gebäudefront zumindest 3m zurückgesetzt werden (für die erste zurückversetzte Gebäudefront ist kein Mindestmaß für den Rücksprung festgelegt).

Grafik zur Ermittlung der Gebäudehöhe in Hanglagen — Quelle: NÖ BO 2014 idgF

Kein Punkt eines Bauwerks darf mehr als die Bebauungshöhe zuzüglich 6m über dem lotrecht darunter liegenden Bezugsniveau liegen.

Grafik zur absolut einzuhaltenden Höhenbeschränkung — Quelle: NÖ BO 2014 idgF

Weiters darf in den Bauklassen I bis VIII die Anzahl der oberirdischen Geschoße nicht größer sein als die um 1 erhöhte Zahl der jeweiligen Bauklasse (sinngemäß gilt dies auch für eine in Metern festgelegte höchstzulässige Gebäudehöhe).

Bauen, aber wie? – Gebäudehöhen in Niederösterreich

Veröffentlicht am Mai 4, 2020April 23, 2024 von Evelyn Brito

Ein wesentlicher Inhalt von Bebauungsplänen ist die Regelung der gebauten Struktur, somit die Raumwirksamkeit von Bauwerken. Unter anderem wird in einem, vom Gemeinderat verordneten, Bebauungsplan die Bebauungshöhe bzw. höchstzulässige Gebäudehöhe festgelegt, welche einzuhalten ist. Diese legt die maximal zulässige Höhe der Gebäude auf einem Grundstück fest und ist im § 31 des NÖ Raumordnungsgesetzes 2014 geregelt.

Der Gesetzgeber sieht neun Bauklassen vor, die wie folgt definiert sind:

Bauklasse I – bis 5m

Bauklasse II – über 5 bis 8m

Bauklasse III – über 8 bis 11m

Bauklasse IV – über 11 bis 14m

Bauklasse V – über 14 bis 17m

Bauklasse VI – über 17 bis 20m

Bauklasse VII – über 20 bis 23m

Bauklasse VIII – über 23 bis 25m

Bauklasse IX (Hochhaus) – über 25m

Im Bebauungsplan sind eine oder zwei aufeinanderfolgende Bebauungsklassen anzugeben, alternativ kann die höchstzulässige Gebäudehöhe in Metern festgelegt werden.

Die Festlegung „Bauklasse II,III“ bedeutet also, dass eine Gebäudehöhe von mindestens 5m und maximal 11m zulässig ist.

Die Gebäudehöhe ist für JEDE Schauseite eines Gebäudes zu ermitteln.

Bauen, aber wie? – Bebauungsweisen in Niederösterreich

Veröffentlicht am März 2, 2020März 2, 2020 von Evelyn Brito

Etwa die Hälfte der niederösterreichischen Gemeinden hat einen Bebauungsplan verordnet, um die Entwicklung der Siedlungsstrukturen lenken zu können und die Verkehrserschließung zu regeln. Unter anderem wird in einem solchen die Bebauungsweise festgelegt, welche einzuhalten ist. Diese legt die Situierung der Gebäude in Bezug auf die seitlichen Grundgrenzen fest und ist im § 31 des NÖ Raumordnungsgesetzes 2014 geregelt.

Der Gesetzgeber sieht vier Bebauungsweisen vor: geschlossen (g), gekuppelt (k), einseitig offen (eo) und offen (o), die sich wie folgt unterscheiden:

Grafik geschlossene Bebauungsweise in NÖ — geschlossene Bebauungsweise in NÖ (eigene Darstellung, NÖ ROG 2014)

Geschlossen – das Hauptgebäude muss über die Hälfte der Bauplatzbreite einnehmen, über die gesamte Bauplatzbreite muss ein geschlossener Eindruck hergestellt werden. Ein solcher kann auch mittels Nebengebäuden und baulichen Anlagen wie Einfriedungen und Toren oder ähnlichen Gestaltungselementen erreicht werden.

Grafik gekuppelte Bebauungsweise in NÖ — gekuppelte Bebauungsweise in NÖ (eigene Darstellung, NÖ ROG 2014)

Gekuppelt – auf zwei benachbart liegenden Parzellen sind die Hauptgebäude an der gemeinsamen seitlichen Grundgrenze überwiegend aneinander zu bauen. Auf der anderen Seite ist jeweils ein seitlicher Bauwich freizuhalten, dieser hat die halbe Gebäudehöhe, mindestens aber 3 m zu betragen. Im seitlichen Bauwich dürfen KEINE Nebengebäude errichtet werden (bauliche Anlagen, deren Verwendung der von Gebäuden gleicht, also z.B. Carports, sind jedoch erlaubt). Die Errichtung einer Garage ist also nur außerhalb des seitlichen Bauwichs möglich.

Grafik einseitige Bebauungsweise in NÖ — einseitig offene Bebauungsweise in NÖ (eigene Darstellung, NÖ ROG 2014)

Einseitig offen – auf mehreren benachbarten Bauplätzen sind die Hauptgebäude an die jeweils gleiche seitliche Grundstücksgrenze anzubauen, z.B. die nördliche. Auf der jeweils anderen Seite ist ein seitlicher Bauwich freizuhalten, dieser hat die halbe Gebäudehöhe, mindestens aber 3 m zu betragen. Im seitlichen Bauwich sind KEINE Nebengebäude zulässig, bauliche Anlagen, deren Verwendung der von Gebäuden gleicht (z.B. Carports), dürfen errichtet werden. Auch hier dürfen Garagen also nur außerhalb des seitlichen Bauwichs errichtet werden.

Grafik offene Bebauungsweise in NÖ — offene Bebauungsweise in NÖ (eigene Darstellung, NÖ ROG 2014)

Offen – beiderseits des Hauptgebäudes muss ein seitlicher Bauwich freigehalten werden. Dieser hat die halbe Gebäudehöhe, mindestens aber 3 m zu betragen. EINER der beiden seitlichen Bauwiche ist von Nebengebäuden freizuhalten (bauliche Anlagen, deren Verwendung der von Gebäuden gleicht, z.B. Carports, sind zulässig). Auf einer Seite des Hauptgebäudes kann also ein Nebengebäude (z.B. eine Garage), auf der anderen eine bauliche Anlage (z.B. ein Carport) errichtet werden.

Anmerkung: für den seitlichen Bauwich ist zu beachten, dass bei einer Gebäudehöhe von mehr als 8 m und einer Gebäudelänge von über 15 m die gesamte Gebäudehöhe als seitlicher Bauwich freizuhalten ist.

Die geschlossene Bebauungsweise ermöglicht die Bebauung schmälerer Grundstücke und trennt durch die Schaffung eines geschlossenen Eindrucks die öffentlichen Flächen klar von privaten, die dadurch uneinsehbar sowie von Lärm und Wind geschützt werden. Für flächensparende und somit auch in der Erhaltung kostensparende Siedlungsstrukturen sowie eine erhöhte Aufenthaltsqualität empfiehlt sich deshalb oftmals die geschlossene Bebauungsweise gegenüber den übrigen: diese machen größere Grundstücksbreiten erforderlich und ermöglichen darüber hinaus durch die einzuhaltenden seitlichen Bauwiche nur wenig private und ruhige Bereiche für die BewohnerInnen.

Durch die aktuelle Definition der geschlossenen Bebauungsweise, dass das Hauptgebäude mehr als die Hälfte der Grundstücksbreite einnehmen muss (und nicht wie oftmals angenommen die gesamte), ist es auch auf verhältnismäßig breiten Parzellen möglich, die geschlossene Bebauungsweise einzuhalten, gleichzeitig kann eine Teilung breiter Grundstücke und somit eine verbesserte Nutzung der vorhandenen kommunalen Infrastruktur erfolgen, ohne dass die Bebaubarkeit der neu geschaffenen Bauplätze eingeschränkt würde.

Photovoltaik – gerne, aber wo?

Veröffentlicht am Oktober 7, 2019Oktober 7, 2019 von Evelyn Brito

Die Änderung des Ökostromgesetzes, die am 25. September 2019 im Nationalrat beschlossen wurde, weist Photovoltaikanlagen erhöhte Investitionsförderungen zu. Es ist also zu erwarten, dass in der nahen Zukunft zahlreiche Anlagen gebaut werden, womöglich ist ein Bau-Boom ähnlich den Windkraftanlagen zu erwarten.

Freistehende, in einem räumlichen Zusammenhang stehende Photovoltaikanlagen mit einer Engpassleistung von 50kW dürfen in Niederösterreich nur auf eigens hierfür im Flächenwidmungsplan ausgewiesenen Flächen errichtet werden, die Thematik muss also im Gemeinderat behandelt und müssen entsprechende Entscheidungen getroffen werden.

Betreibergesellschaften sind bereits auf der Suche nach geeigneten Flächen und kontaktieren Grundstückseigentümer und Gemeinden, um die Realisierung ihrer Projekte voranzutreiben. Für Gemeinden stellt sich damit die Frage, welche Position hier zu beziehen ist. Wie bei allen Standortfragen empfiehlt es sich, die sich bietenden Möglichkeiten abzuwägen und bewusst zu entscheiden, in welche Richtung die weitere Entwicklung verlaufen soll.

Vorschnelle Zusagen zur Umsetzung einzelner Projekte können langfristig gravierende nachteilige Folgen haben, im schlimmsten Fall finden sich zahlreiche Photovoltaikanlagen über das Gemeindegebiet verstreut und verhindern künftige Entwicklungen des Siedlungsraumes bzw. die Erhaltung wertvoller naturräumlicher Ressourcen und des Landschaftsbildes. Bei der Standortwahl gilt es außerdem zahlreiche Aspekte wie beispielsweise die landwirtschaftliche Ertragsfähigkeit zu berücksichtigen, um nicht kommenden Generationen zwar sauber gewonnenen Strom anbieten zu können, ihnen jedoch gleichzeitig die Grundlage zur Lebensmittelproduktion entzogen zu haben. Vorrangig sollten bei der Standortwahl für Photovoltaikanlagen bereits versiegelte Flächen wie Gebäudedächer und Parkplätze in Betracht gezogen werden.

Eine gesamtheitliche Betrachtung des Gemeindegebiets bzw. der Region bietet sich deshalb bei der Entwicklung von Photovoltaikanlagen an, gerne beraten wir Sie diesbezüglich!

Beschränkung Wohneinheiten – Optimierung der Siedlungsstruktur

Veröffentlicht am August 5, 2019Juni 24, 2024 von Evelyn Brito

Die 17. Novelle des NÖ Raumordnungsgesetzes 1976 (LGBl. 8000-23), die im Jahr 2007 erlassen wurde, ermöglichte erstmals die Einschränkung der Wohneinheiten pro Parzelle im Bauland-Wohngebiet. Während im Bauland-Agrargebiet seit jeher maximal vier Wohneinheiten pro Grundstück geschaffen werden dürfen, wurde eine solche Festlegung vom Gesetzgeber damals auch für Bauland-Wohngebiet eingeführt und somit die Möglichkeit eröffnet, die bestehenden, nicht auf verdichtete Bebauung ausgelegten Siedlungsstrukturen zu schützen und zu erhalten.

Mit der grundlegenden Überarbeitung des NÖ Raumordnungsgesetzes und der Beschlussfassung als NÖ ROG 2014 im Jahr 2015 wurde diese Möglichkeit auch auf die Widmungsart Bauland-Kerngebiet ausgeweitet: hier können die Wohneinheiten pro Parzelle nun auf maximal 6, 12 oder 20 eingeschränkt werden.

Während angesichts des hohen Bodenverbrauchs eine verdichtete Bebauung jedenfalls anzustreben ist, so muss zur Erhaltung der Lebensqualität auch dafür Sorge getragen werden, dass keine zu heterogene Siedlungen entstehen, in denen Geschoßwohnungsbau, Reihenhäuser und Einfamilienhäuser unkoordiniert angeordnet werden und sich gegenseitig beeinträchtigen.

Die Einschränkung der Wohneinheiten ermöglicht es, Bereiche für lockere Bebauung zu schaffen, gleichzeitig können die verdichteten Strukturen in aufgrund ihrer Standorteignung (insbesondere Erreichbarkeit und Versorgung) optimal geeigneten Ortsteilen konzentriert werden.

Das Bezugsniveau in der NÖ Bauordnung 2014 LGBl. 53/2018

Veröffentlicht am Dezember 3, 2018August 1, 2019 von Evelyn Brito

Am 28. Juni 2018 wurde vom NÖ Landtag die 6. Novelle der Bauordnung beschlossen, die am 30. August Rechtskraft erlangt hat.

Eine für die Raumordnung wesentliche Änderung betrifft das Bezugsniveau zur Feststellung der Gebäudehöhe, nachfolgend erläutern wir Ihnen die wichtigsten Neuerungen:

Wird das Bezugsniveau für eine Fläche außerhalb des Gültigkeitsbereiches eines Bebauungsplanes festgelegt, so unterliegt das Verfahren hierfür künftig den Bestimmungen des Verfahrens für Bebauungspläne, es ist also unter anderem eine öffentliche Auflage von sechs Wochen durchzuführen, die betroffenen GrundeigentümerInnen sind zu verständigen und Stellungnahmen sind in Erwägung zu ziehen (§ 67 Abs. 4 NÖ BO 2014 LGBl. 53/2018).

Die Verpflichtung zur Herstellung des Bezugsniveaus besteht künftig nicht mehr von vornherein; diese kann erforderlichenfalls im Zuge der Festlegung des Bezugsniveaus verordnet werden (§ 67 Abs. 4 NÖ BO 2014 LGBl 53/2018). Das Bezugsniveau wird also lediglich zur Ermittlung der Gebäudehöhe herangezogen, muss aber nicht mehr umgesetzt werden.

Liegt ein Grundstück außerhalb des Geltungsbereiches eines Bebauungsplanes bzw. einer Verordnung des Gemeinderates über die Höhe des Bezugsniveaus und tiefer als die beiden Nachbargrundstücke, weil deren Geländeniveau vor dem 13. Juli 2017 rechtens abgeändert wurde, so darf das Bezugsniveau per Bescheid an das Niveau auf die maximale Höhe der Randbereiche (3m zur seitlichen Grundgrenze) der Nachbargrundstücke festgelegt werden (§ 67 Abs. 3a NÖ BO 2014 LGBl. 53/2018). – Weist eine Parzelle also eine Wannenlage gegenüber ihren Nachbarn auf, darf das Niveau angeglichen werden.

Wenn Sie Detailfragen zu diesen – und anderen – Punkten der Bauordnung haben, kontaktieren Sie uns!

Hühnerhaltung in Wohngebieten – 6. Novelle der NÖ BO 2014

Veröffentlicht am Oktober 1, 2018August 1, 2019 von Evelyn Brito

Die 6. Novelle zur NÖ Bauordnung 2014 wurde am 28. Juni 2018 vom Niederösterreichischen Landtag beschlossen und erlangte am 30. August 2018 Rechtskraft.

Eine der Änderungen betrifft die Aufstellung mobiler Hühnerställe: diese ist künftig anzeigepflichtig (§ 15 Abs. 1 Z. 2b NÖ BO 2014 LGBl. 53/2018), es sind also entsprechende Unterlagen einzureichen und (zumindest) die sechswöchige Prüffrist der Baubehörde (§ 15 Abs. 3 und 4 NÖ BO 2014 LGBl. 53/2018) abzuwarten, bevor die Errichtung durchgeführt werden darf.

Der Gesetzgeber ermöglicht damit der Baubehörde, in den Sachverhalt der Hühnerhaltung in Wohngebieten einzugreifen, indem sie gegebenenfalls entscheidet, dass das Bauvorhaben nicht der Flächenwidmung entspricht. Lt. NÖ Raumordnungsgesetz 2014 ist das Bauland-Agrargebiet für Bauwerke, die „… und der sonstigen Tierhaltung, die über die übliche Haltung von Haustieren hinausgeht, bestimmt sind“ vorgesehen. Im Umkehrschluss ist im Bauland-Wohngebiet die Haltung von Haustieren „im üblichen Ausmaß“ gestattet, lt. NÖ ROG dient es für Gebäude, welche „…keine das örtlich zumutbare Ausmaß übersteigende Lärm- oder Geruchsbelästigung sowie sonstige schädliche Einwirkung auf die Umgebung verursachen.“ – die Entscheidung darüber, wie viele Hühner nun ein übliches Ausmaß darstellen bzw. ein örtlich zumutbares Ausmaß an Lärm- oder Geruchsbelästigung verursachen, obliegt nun eben der örtlichen Baubehörde. Die Haltung von Hühnern in Wohngebieten ist seit längerem Anlass für Nachbarschaftsstreitigkeiten und beschäftigt zwischenzeitlich auch die Höchstgerichte.

Es können aber noch weitere Rechtsmaterien zur Anwendung kommen; so stehen Nachbarn, die sich in ihrer Ruhe gestört fühlen, u.a. zivilrechtliche und verwaltungsstrafrechtliche Schritte offen.

(Quelle: „NÖ Gemeinde Fachjournal für Gemeindepolitik“, Ausgabe Oktober 2018, S.18ff)